擴募、上新，多隻保租房REITs推進，市場關注租金波動風險

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匯添富上海地產租賃住房REIT的江月路項目一年期以下租約占超三成；招商基金蛇口租賃住房REIT重要租戶退租，出租率下降約三成。

近日，多隻底層資產為保障性租賃住房的公募REITs（下稱保租房REITs）申請狀態有了新進展。

據上交所披露，華夏北京保障房REIT、華夏華潤有巢REIT兩隻產品的擴募申請狀態更新為“已反饋”；新發市場上，匯添富上海地產租賃住房REIT、兩隻首發產品的申請狀態也更新為“已反饋”，以及華泰紫金蘇州恒泰REIT的首發申請已被受理。

宏觀環境方麵，市場化租金尋底、保障性租賃住房市場供給增加，都可能帶來租金下降風險。例如，僅上市兩個月後，招商基金蛇口租賃住房REIT林下項目因重要租戶退租，導致出租率下降30.86%。

行業人士認為，總體看來，當前REITs市場情緒較佳，不排除風險偏好提升，估值較低的產業園等周期板塊或有一定補漲機會。

退租、降租趨勢延續

具體看來，招商基金蛇口租賃住房REIT於2024年10月23日上市。上市不久後，該基金披露的退租公告稱，企業租戶租賃合同到期後正式退租，涉及退租的房屋為143套。占林下項目總已出租麵積的34.11%，從而退租導致出租率下降30.86%。

無獨有偶，紅土創新深圳安居REIT2024年以來，受宏觀經濟和居民收入預期下降等因素影響，項目租金也受到了影響，具體看來，截至2024年9月30日，該基金保利香檳苑項目保障性租賃住房出租率為90.30%；相較於2024年2季度，該項目保障性租賃住房出租率為95.55%，環比下降了約5%。

一位地產人士告訴第一財經記者，保租房REITs這類基礎設施項目普遍麵臨周邊租賃住房項目競爭的風險，因為項目區位、檔次、客群和規模相似，這些因素都會分流潛在客戶。同時，隨著上海市保障性租賃住房的持續供應，存在新供應項目與基礎設施項目競爭的可能。若供給增長快於需求將導致市場失衡，影響出租率和租金。

基於行業現狀，上交所就上述保租房REITs披露的反饋意見中，也主要關注了項目的經營情況、出租率、租金、項目估值等安排。

具體而言，對匯添富上海地產租賃住房REIT，上交所要求披露項目租約期限合規性，特別是虹橋與江月路項目一年期以下租約占比分別為12.75%和36.17%的原因，以及是否符合行業慣例。

對華夏北京保障房REIT，上交所要求補充出租率等材料，並對未來出租率參數設置的合理性發表明確意見。該基金申報材料中，溫泉凱盛家園項目近三年及一期出租率分別為84%、83%、89%和88%，預測期內出租率假設為93%。

此外，對於華夏華潤有巢REIT擴募申請，上交所反饋意見中提到，除了要求補充披露租金率取值高於周邊同類項目的原因外，還要求進一步披露競品項目情況。根據申報材料，華夏華潤有巢REIT項目周邊開業滿一年的租賃住房項目有3個，閔行區除了已經開業的10個租賃住宅社區，還有8個潛在供應項目共約1萬套（間）保租房計劃入市。上交所要求華夏華潤有巢REIT補充披露同區域內市場化租賃住房項目的詳細情況。

二級市場估值回暖

不過從二級市場表現來看，保障性租賃住房項目REITs領漲。

2024年至今，中金廈門安居REIT、華夏北京保障房REIT漲幅均超約50%，紅土創新深圳人才安居REIT累計漲幅約43%，此外，城投保障房REIT和華夏華潤有巢REIT分別累計漲超26%、32%。

指出，在今年經濟弱複蘇的環境下，不同項目類型的REITs基金中，對經濟周期相對敏感性較低的產品漲幅較高，如保障房、生態環保等，在低迷市場中依然能相對保證穩定現金流。

此外，新發市場方麵，2024年以來，公募REITs發行市場顯著回暖。截至2024年底，保障住房類REITs新增一隻，截至目前，已上市總計5隻。不過，行業人士預計，後期新政策下，REITs底層資產進一步擴大並且取消了回報率的硬約束等發行條件，預計保障住房REITs擴募節奏或將提速。

2024年8月1日，基礎設施領域REITs項目正式由試點轉入常態化發行。新政策擴容了發行範圍，例如市場化長租公寓被納入，在租賃住房領域首次將專業機構自持、不分拆單獨出售並長期用於出租的市場化租賃住房項目，以及專門為園區入駐企業提供配套服務的租賃住房項目納入了底層資產。

“不過，底層資產為保障性租賃住房的公募REITs，現金流依賴租金。”上述地產人士分析稱，且租金定價、調整及租戶準入受監管，市場化調整空間有限。如政策變化，包括但不限於租賃價格指導、租戶資格審核標準趨嚴等，都可能導致運營收入降低。

畢馬威中國發布的季度公募REITs市場觀察報告分析稱，底層物業的運營能力對REITs市場價格至關重要。提升並加強運營能力成為REITs價值提升或穩定市價的重要手段。例如，提供減租優惠以維持較高的出租率，或縮減運營費用，延後資本性支出，通過“節流”手段使淨收益率暫時維持在相對高位。租戶管理，包括行業集中度、單一客戶集中度、續租談判、新租戶儲備等，也是管理人的日常工作之一。